随着北京第一批集中供地项目陆续入市，进京“赶考”的这一批南派房企交卷了。
深圳卓越、广州越秀、厦门建发、福州金辉……这些首次在京操刀住宅产品的新南派房企完成首秀。一些产品，可清晰感受到北上房企们的用心和发力，窥见其在京突围和版图扩张的野心；一些产品，则体现了成本、地段以及土拍规则约束对产品的掣肘，不乏中庸与无奈。
在“看得到开头、猜不到结尾”的2021年楼市，南派房企在京的奋进还是形成了一股清流。
置身当下的调控政策和经济周期里，他们的跋涉路径也描画了新时代进京“赶考”房企的群像。
高速发展阶段积累下的惯性与瞬息变化的现实间之的冲突，体现在他们略带沧桑与坚韧的表情里。
“首发”阵容口碑分化
卓越集团，无疑是这个群体里的“黑马”。
在今年5月的集中供地中，卓越独家或联合共拿下4块土地，加之与融创金盏朝阳一墅项目的合作，当下在售5个商品住宅项目。
知名房企扎堆的朝阳区金盏板块市场胶着。
青云上府由卓越合作伙伴旭辉操盘，朝阳一墅则是亦敌亦友的融创操盘。卓越与中交联合在昌平拿下的两个地块，分别打造奥森春晓与北清云际，区别是北清云际是卓越操盘。
虽说，卓越“潜伏”进京较早，但之前在翡翠公园与翡翠山晓的项目中的角色多为战略伙伴，都是合作方万科操刀。此次首秀的北清云际，成为了卓越在京一众项目中真正的“亲笔”。
临近8号线平西府站的奥森春晓，则是中交操盘。这两个楼盘上演的是“孪生兄弟”的同室操戈。不仅售楼处相距仅50米，样板间也做在了同一栋楼里，且交付样板间的装修颜色、材质，审美与风格如出一辙。
这两个地块的楼面价都达到了5万元/平米以上，与销售指导价格之间相差仅一万多，且都配建超过2万平米的人才公租房，受成本与地块素质影响，奥森春晓和北清云际的产品并没有很惊艳，但主打刚需、刚改产品，也在区域取得了相对不错的销售业绩。
与卓越皆落子热门板块不同，此次越秀进京虽然也参与了热门土地的竞拍，但是最终与天恒联手只拿下了怀柔刘各长地块，越秀天恒·怀山府也已入市。
怀山府是一个低密度改善项目，越秀打造了洋房、叠拼、合院多个产品类别，从产品细节中也可见其对园林规划设计的用心，但是合院和叠拼产品户型中规中矩。因地处远郊，虽为当地的品质楼盘，但这个首秀作品在整个北京市场的关注度受限。
这一波北上房企的首秀作品，存在感比较强的还是价格相对低而建筑高标准的建发·望京养云。虽然，建发拿到的地块在朝阳崔各庄三兄弟中并不算素质最好的，但是政府持有20%产权后的性价比，还是在清冷的市场吸引了部分购房者。王府新中式、江南园林、“被动房”，都作为产品特色被市场记住。
在这批北上房企中，与越秀境遇类似没有拿到热门地块的，还有佳兆业。 佳兆业花样年·西山相府，是去年拿地今年夏天入市的项目。作为北京首个住宅产品，佳兆业在被石景山楼市截流严重的门头沟市场，复刻了“拙政园”，西山相府的园林细节惊艳，打造标杆的决心可见。
众所周知，核心城市的首秀作品，皆是树立品牌、打开市场的起点。如龙湖进京的滟澜山、融创复出北京的西山壹号院、彼时仍名为中化方兴的金茂打造的广渠金茂府，都成为时代经典和房企产品价值的背书。
对比之下，近两年这波北上房企们的作品，产品的首发阵容口碑分化，有的诚意可鉴，有的发挥受限。
千亿执念下的曲折进京路
一个有趣的“巧合”是，这一波进京的南派房企有个特点——年度销售额千亿左右，规模求上进。
曾几何时，高负债、高杠杆、高周转的规模竞速口号响彻地产业内，与头部和第一梯队阵营房企相比，千亿军团是一股蓬勃的力量。 2020年，佳兆业、建发房产刚刚跨过千亿门槛，去年上市的金辉控股和越秀、卓越，皆为“千亿在途”房企。
据上市公司公开数据，金辉控股2020年销售金额为972亿元；越秀地产2020年的销售金额约为957.6亿元；卓越集团2020年销售额为994亿元，距离千亿一步之遥。 这些从南方发家的房企，深耕粤港澳大湾区，有些在长三角区域也取得了不错的业绩，但谋求规模上的突破，只能继续开疆拓土。进京，是必选的艰难之路。
带着“深圳写字楼大王”光环的卓越，在5月的北京集中供地中，拿地不久便出现“退地”传闻，其“算错账”的消息不胫而走，在业内并不是没有遭到过质疑。摩拳擦掌的越秀，作为广州市属国企出现在了此次恒大风险化解委员会的名单中，地位可见一斑。但在北京土地市场，虽然联手京派国企天恒参与了朝阳金盏青云上府地块的厮杀，但最终未能如愿，只拿到了怀柔地块。
金辉，与同乡正荣、阳光城、旭辉等闽系房企将总部迁至上海发展不同，从福州走出来的金辉，2009年就将总部迁至北京发展，望京的金辉大厦是其在京重要的商业资产。今年4月，金辉北京第二个商办项目金辉·时八区也亮相。此次，与同为闽系房企的中骏合作大兴未来云城，是金辉进京多年首个参与的有住宅产品的项目。金辉与中骏联合体只经过一轮报价，以45.2亿的底价拿下大兴首秀项目，在京路线保守。
进京路漫漫的，还有佳兆业。2013年，佳兆业接手了命运多舛的大望路烂尾项目，随后打造成佳兆业广场，如今这里的SKP-S已是北京商业的网红地标。时隔7年，佳兆业在2020年7月，拿下门头沟地块打造了西山相府。同年10月，官宣在北京设立总部，佳兆业“北京、深圳双总部战略”落地，北上取得进展。
房企爆雷元年的时代群像
临近年关，南派房企的北上小分队，已有初步战果。 在克而瑞发布的北京11月房企权益金额榜单中，“黑马”卓越在进京头一年，已经凭借6.76亿成交额杀进京城房企TOP30榜单，名列21位。数据显示，11月，中交卓越·奥森春晓成交金额为4.97亿，中交卓越·北清云际为4.76亿，也进入北京近郊项目成交排行TOP 10。
卓越在京的动作力度，透着冲千亿、争TOP20的执念。据公开报道，卓越集团董事局主席李华原定的战略规划是在2020年达成千亿规模，而去年仅6亿元的差距与这个三年目标失之交臂。但在去年11月，卓越发生了直指目标的人事变化。曾带领阳光城、中南置地达成规模跃升的职业经理人陈凯加盟卓越，任卓越集团执行董事长。卓越董事局主席李华再提出，希望两三年内做到行业TOP20的目标。
当行业处于低谷时，卓越的逆势扩张是此轮周期里的少数派。 与卓越大胆的昂首阔步不同，正在遭遇美元债违约危机的佳兆业需要平稳。据“地产营销人”1-11月北京门头沟住宅成交数据，西山相府成交0.85亿，成交均价5.6万/平米。这是佳兆业在京首个项目的阶段成绩单。
当下，由恒大揭开的这场海外债兑付危机，已经涉及到佳兆业、华夏幸福、蓝光等多个房企。花样年也是其中之一，左右着它在京的进退。 北京西山相府是同起步于深圳的佳兆业与花样年的联手之作，论及北上发展，花样年不比佳兆业晚。
2020年4月，花样年就联合住总、首开、旭辉，以14.96亿元竞得北京市密云区檀营乡地块。今年5月25日，这四家联合体又以17.38亿元拿下上述地块的邻近地块。怎奈，短短几个月后，同样遭遇流动性危机的花样年，转让了在京的两项目国祥府、国祥云著股权，暂时退出了北上的竞逐。
12月6日，花样年董事局主席潘军公开发布了“置死地而后生”的万言书，在这个“房企爆雷元年”，引发业内外深刻反思。
在当下这个周期中，广州越秀、厦门建发这样的国企可能更有扩张的底气，民企的跋涉之路更鲜活地反映了房企的发展状态。 同花样年一样，广州雅居乐在京的发展也有些高开低走。
2019年6月，雅居乐进京首个项目落子亦庄。京华雅郡虽为限竞房，但在产品设计上颇有诚意，只是项目身处当时的限竞房红海市场亦庄板块，竞争激烈。 今年5月的北京集中供地中，雅居乐低调，以15.3亿元摘得门头沟永定镇地块。
与卓越、建发、越秀争抢热门板块的策略不同，雅居乐没有冒进。这个门头沟地块只有雅居乐一家报名，也是底价成交，但该地块的容积率为仅为1.1，低密度类别墅项目给了雅居乐一些发挥特长的空间。如同诸多北上房企的后续动作一样，值得期待。
